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Finanzierung

Stand: Oktober 2026. Zinsen ändern sich laufend und hier genannte Werte sind Orientierungswerte, keine Angebote.

Für die meisten ist der Kauf einer Immobilie ein finanzieller Kraftakt. Entscheidend für eine tragfähige Finanzierung ist, dass die Monatsrate dauerhaft bezahlbar bleibt, auch wenn die Zinsen nach der Zinsbindung höher sind.

Zinsen: wo wir stehen

Nach der Niedrigzinsphase bis 2021 sind die Bauzinsen deutlich gestiegen. Im Oktober 2026 lagen sie laut Vergleichsportalen bei etwa 4 Prozent für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung, nach einem Anstieg seit dem Sommer. Experten rechnen für die nächsten Monate mit stabilen bis leicht steigenden Zinsen. Vergleichen Sie immer mehrere Angebote, schon 0,2 Prozentpunkte machen über die Laufzeit mehrere tausend Euro aus.

Ausgangspunkt: die Monatsrate

Ermitteln Sie zuerst, wie viel Sie monatlich zuverlässig zahlen können. Schauen Sie dazu auf die Kontoauszüge der letzten Monate, ziehen Sie Ausgaben und Rücklagen ab und beachten Sie neue Kosten wie Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen und Heizkosten. Die bisherige Miete entfällt, sie ist aber nicht komplett als Spielraum anzusetzen.

Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die Rate 1.500 Euro im Monat (6 Prozent von 300.000 Euro pro Jahr, geteilt durch 12). Mit 3 Prozent Tilgung wären es 1.750 Euro. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto kleiner ist das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Eigenkapital und Nebenkosten

Banken erwarten in der Regel Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, die Nebenkosten sollten Sie möglichst aus eigenen Mitteln zahlen. Dazu zählen:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 Prozent (Bayern) bis 6,5 Prozent (zum Beispiel Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein)
• Notar und Grundbuch: zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent
• Maklerprovision: wenn ein Makler beteiligt ist, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern; für Käufer sind das oft rund 3 Prozent

Auf diese Vertragsbausteine kommt es an

• Zinsbindung: Zehn bis fünfzehn Jahre bieten Planungssicherheit, längere Bindungen kosten meist etwas mehr.
• Tilgung: Wählen Sie mindestens 2 bis 3 Prozent und ändern Sie sie möglichst flexibel.
• Sondertilgung: Mit jährlichen Sondertilgungen (zum Beispiel 5 Prozent der Darlehenssumme) zahlen Sie schneller ab.
• Bereitstellungszinsen: Beim Hausbau fallen sie an, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird.
• Förderung: Prüfen Sie Programme der KfW und Ihres Bundeslandes, die Konditionen ändern sich häufig.

Rechner und Vergleich

Mit einem Immobilienkredit-Rechner oder dem Kreditrechner bei wokredit.de können Sie Rate, Laufzeit und Restschuld durchspielen. Lassen Sie sich bei größeren Summen unabhängig beraten, zum Beispiel von der Verbraucherzentrale. Weitere Infos zur Absicherung finden Sie im Beitrag Versicherungen.