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Immobilien Kaufvertrag

Stand: Oktober 2026. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.

Der Kaufvertrag legt fest, was, zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen verkauft wird. Er muss klar und vollständig sein, damit es später nicht zum Streit oder Rücktritt kommt. In Deutschland ist für den Kauf einer Immobilie die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Muster im Internet helfen, den Aufbau zu verstehen, ersetzen aber nicht den Notar.

Rolle des Notars

Der Notar handelt als neutraler Amtsträger und muss den Vertrag beiden Seiten verständlich erklären. Er berät beide Parteien unabhängig. Verbraucher erhalten den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin. Nutzen Sie die Zeit, den Entwurf in Ruhe durchzulesen, Fragen zu notieren oder ihn von einem eigenen Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Die Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und betragen zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Beim Kauf zahlt sie üblicherweise der Käufer.

Inhalt des Kaufvertrags

• Genaue Bezeichnung von Käufer, Verkäufer und Kaufobjekt entsprechend dem Grundbuch
• Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Fälligkeit
• Belastungen im Grundbuch, etwa Grundschulden oder Wegerechte, und wie sie gelöscht werden
• Übergabe des Objekts: Zeitpunkt, Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr
• Mitverkauftes Inventar, zum Beispiel Küche oder Einbauschränke, und noch zu erledigende Reparaturen mit Frist
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Gemeinschaftseigentum, Instandhaltungsrücklage und laufende Verfahren der Eigentümergemeinschaft
• Regelungen zu Erschließungskosten und Altlasten

Wie der Kauf abgesichert wird

Zur Sicherung des Käufers wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn unter anderem die Vormerkung eingetragen ist und alle nötigen Genehmigungen vorliegen. Erst nach vollständiger Zahlung wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zuvor ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen, damit das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt.

Gewährleistung und Vollstreckung

Bei gebrauchten Immobilien wird die Gewährleistung für Sachmängel meist ausgeschlossen. Das gilt jedoch nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Käufer sollten das Objekt deshalb vorher gründlich prüfen, gegebenenfalls mit einem Bausachverständigen. Verkäufer lassen sich häufig die sofortige Zwangsvollstreckung wegen des Kaufpreises im Vertrag bestätigen, damit sie bei Nichtzahlung ohne Klage vorgehen können.

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