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Mietrecht

Stand: Oktober 2026. Dies ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung.

Das Mietrecht steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), vor allem in den §§ 535 ff. Vieles regeln Mietvertrag und Hausordnung, doch einige Rechte lassen sich vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters ausschließen. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Miete und Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Bundesländer festlegen, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten (Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen. Ist die Miete zu hoch, können Mieter zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen; dafür müssen sie die Überschreitung rügen. Weitere Regelungen zu Indexmieten, möblierten und kurzzeitig vermieteten Wohnungen sind politisch in Vorbereitung. Prüfen Sie daher, was aktuell in Ihrem Bundesland gilt.

Mieterhöhung

Bei bestehenden Verträgen darf die Miete innerhalb von drei Jahren in der Regel höchstens um 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Markt höchstens um 15 Prozent (Kappungsgrenze). Grundlage ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich etwa aus dem Mietspiegel ergibt. Die Mieterhöhung muss in Textform begründet werden; Mieter haben eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang.

Kaution

Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen verzinslich anlegen.

Nebenkosten und Heizung

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen, danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Mieter dürfen die Belege einsehen. Seit Juli 2024 darf der Vermieter die Kosten für den Kabelanschluss nicht mehr pauschal über die Nebenkosten umlegen (Wegfall des „Nebenkostenprivilegs“); wer Fernsehen über Kabel will, schließt einen eigenen Vertrag. Beim CO2-Preis auf Heizkosten wird der Anteil nach dem energetischen Zustand des Gebäudes zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.

Mängel und Mietminderung

Hat die Wohnung einen erheblichen Mangel, zum Beispiel Schimmel, Heizungsausfall oder undichte Fenster, dürfen Mieter die Miete mindern. Zeigen Sie den Mangel dem Vermieter sofort schriftlich an und dokumentieren Sie ihn mit Fotos. Lassen Sie sich zur Höhe der Minderung beraten.

Kündigung

Mieter kündigen mit einer Frist von drei Monaten. Vermieter brauchen einen berechtigten Grund, zum Beispiel Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverletzungen, und müssen längere Fristen einhalten, je nach Mietdauer bis zu neun Monate. Bei Zahlungsrückstand gibt es unter bestimmten Voraussetzungen eine Schonfrist, in der die Kündigung durch Zahlung unwirksam werden kann.

Schönheitsreparaturen, Haustiere, Balkonkraftwerk

Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind häufig unwirksam, etwa starre Fristen oder Renovierung bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung. Kleintiere dürfen immer gehalten werden; bei Hund oder Katze kommt es auf eine Abwägung im Einzelfall an. Steckerfertige Solaranlagen (Balkonkraftwerke) gehören inzwischen zu den sogenannten privilegierten Maßnahmen, der Vermieter darf sie nicht einfach verbieten. Sprechen Sie die Installation trotzdem vorher ab.

Hilfe und weitere Informationen

• Deutscher Mieterbund: Beratung über die örtlichen Mietervereine
• Verbraucherzentrale: Informationen und Beratungsangebote
• BGB im Wortlaut (Gesetze im Internet)